Fiscalité des revenus locatifs à la retraite : les règles à connaître

Que faut-il savoir sur la fiscalité des loyers à l'heure de la retraite ?

Mettre un ou plusieurs biens en location peut offrir aux retraités un solide complément de revenu. Mais dès lors que l’on touche des loyers, la question de leur imposition devient essentielle : quels régimes fiscaux s’appliquent ? Comment optimiser sa déclaration ? Quelles évolutions avec le passage à la retraite ? Entre déclarations, abattements, et prélèvements sociaux, voici l’essentiel pour s’y retrouver et sécuriser ses revenus locatifs au fil des années.

Les revenus locatifs : une définition simple

Les revenus locatifs englobent les sommes perçues par la location d’un bien immobilier (maison, appartement, garage…) non meublé ou meublé. La nature du bien et le type de location déterminent, avant tout, le régime fiscal applicable.

Location vide (non meublée) : revenus fonciers.
Location meublée : revenus assimilés à des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Il convient donc dès le départ d’identifier la catégorie dans laquelle vos loyers s’inscrivent pour bien anticiper la suite.

Location non meublée : micro-foncier ou régime réel ?

Si vous louez un ou plusieurs biens vides, vos loyers sont soumis à l’impôt dans la catégorie « revenus fonciers ». Deux options s’offrent alors :

Micro-foncier : accessible si vos loyers annuels bruts (avant toute charge) n’excèdent pas 15 000 €. Un abattement forfaitaire de 30 % s’applique automatiquement. Aucune autre déduction possible. Simple et rapide à déclarer.
Régime réel : obligatoire au-delà de 15 000 €, ou optionnel (pour trois ans minimum) si vos charges (travaux, intérêts d’emprunt, gestion…) dépassent 30 % des loyers. Ici, toutes les charges réelles sont déductibles, ce qui peut fortement réduire le montant imposé, voire créer un déficit foncier.

À noter : le micro-foncier est optimal en l’absence d’importantes dépenses, tandis que le réel est à privilégier si de gros travaux sont engagés ou si vous remboursez un prêt.

Location meublée : micro-BIC ou réel ?

Louer en meublé fait entrer vos loyers dans la catégorie « BIC » (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Deux régimes sont là aussi en concurrence :

Micro-BIC : si vos recettes ne dépassent pas 77 700 € annuels (23 000 € pour les chambres d’hôtes), un abattement de 50 % (71 % pour « meublé de tourisme classé ») est appliqué. L’administration fiscale vous demande uniquement le montant total à déclarer.
Régime réel (simplifié ou normal) : vous déduisez ici l’intégralité de vos frais (amortissement du bien, intérêts, frais de gestion…). Obligatoire si vous dépassez le seuil du micro-BIC, optionnel si vos charges sont élevées.

L’activité de location meublée nécessite un enregistrement spécifique en mairie (numéro SIRET), même pour des locations occasionnelles.

Prélèvements sociaux : ce que tout propriétaire retraité doit anticiper

Au-delà de l’impôt sur le revenu, les loyers sont soumis à des prélèvements sociaux (CSG, CRDS et prélèvement de solidarité), au taux global de 17,2 % (en 2024) sur la fraction imposable, que vous soyez à la retraite ou non.

Bon à savoir : Si vous êtes affilié à un régime de sécurité sociale étranger (et non résident fiscal français), des exceptions existent. Renseignez-vous si vous avez déménagé hors de France à la retraite.

Fiscalité des revenus locatifs et retraite : quel impact sur le calcul de l’impôt ?

Contrairement à une idée répandue, le passage à la retraite n’exonère pas d’impôt sur les loyers. Ces revenus s’ajoutent au reste de vos revenus (pensions, rentes, etc.) pour déterminer votre taux marginal d’imposition. Selon le montant total, vous pouvez ainsi changer de tranche, ou voir vos allocations sociales impactées.

Plafonnement des ressources : certaines aides (aide au logement, ASPA, etc.) sont soumises à condition de revenu. Les loyers s’ajoutent dans ce calcul.
Effet de seuil : quelques euros de revenus locatifs supplémentaires peuvent parfois faire « sauter » un abattement ou vous placer dans une tranche supérieure.

Le conseil : simulez votre impôt via le simulateur de l’administration ou auprès de votre centre des impôts avant d’investir/informer un changement de situation.

Déficit foncier et retraite : un atout fiscal à connaître

Un déficit foncier intervient lorsque, au régime réel, vos charges déductibles dépassent vos revenus locatifs. Ce déficit est déductible du revenu global, dans la limite de 10 700 € par an (hors intérêts d’emprunt), ce qui réduit votre base fiscale à la retraite.

En pratique : utile si vous effectuez d’importants travaux dans un logement ancien (rénovation, amélioration, etc.).
Le surplus se reporte sur les années suivantes (10 ans pour le déficit, 10 ans pour les intérêts d’emprunt sur revenus immobiliers).

Attention, le déficit foncier n’est pris en compte que pour les locations vides sous certaines conditions.

Loyers et soins à domicile : effet sur l’APA, l’ASPA et autres prestations

Allocation personnalisée d’autonomie (APA), allocation de solidarité aux personnes âgées (ASPA) ou aides sociales départementales prennent en compte vos revenus locatifs pour calculer le montant alloué ou l’ouverture du droit. N’oubliez donc jamais de les déclarer lors de la demande ou du renouvellement.

Exemple : Pour l’ASPA, tout euro perçu de loyers augmente vos ressources prises en compte, et peut amener à voir l’aide réduite ou supprimée.
Pensez à l’impact de la vente d’un bien loué : le capital issu de la vente compte aussi dans les ressources, même s’il ne génère plus de revenus fonciers.

Check-list pratique : sécuriser et optimiser la gestion de vos loyers à la retraite

Déterminez votre régime fiscal : vide ou meublé, micro ou réel, selon vos revenus et charges.
Identifiez les charges déductibles : travaux, intérêts, assurances, frais de gestion, taxe foncière, etc.
Archiver tous les justificatifs : factures de travaux, quittances, relevés bancaires. Une vérification administrative peut survenir.
Déclarez vos loyers chaque année : la télédéclaration simplifie le processus.
Anticipez l’incidence sur vos prestations sociales : faites le point auprès du CCAS, département ou CAF.
Pensez au prélèvement à la source : depuis 2019, une avance d’impôt (acomptes mensuels ou trimestriels) est prélevée automatiquement sur vos revenus locatifs.
Évaluez l’intérêt de déléguer la gestion : un administrateur de biens peut optimiser le remplissage des obligations fiscales, notamment pour les « meublés ».

Comment optimiser la fiscalité après 60 ans ? Conseils méthodologiques

Faire le point sur vos objectifs : cherchez-vous à maximiser vos revenus, à alléger l’impôt, ou à préparer une transmission patrimoniale ?
Pensez à la location meublée non professionnelle (LMNP) : ce statut permet d’amortir le bien et parfois de défiscaliser une grosse part des loyers.
N’oubliez pas la SCI (Société Civile Immobilière) : utile en cas de gestion familiale, pour planifier une succession ou mutualiser les charges.
Consultez régulièrement un conseiller fiscal ou notaire : la législation évolue, et chaque situation est différente.
Anticipez la succession : vos héritiers seront redevables de droits parfois importants, mieux vaut préparer la transmission dès la retraite.

Témoignages : la parole à des seniors bailleurs

Pierre, 71 ans : « Passé à la retraite, j’ai opté pour le régime réel car j’entretiens régulièrement mon appartement loué. Les travaux déduits m’ont permis de réduire fortement mon impôt, bien que ma pension ait augmenté. »
Nicole, 66 ans : « Grâce au micro-BIC sur ma chambre étudiante, je ne supporte qu’un impôt léger. J’ai aussi découvert qu’il faut bien tout déclarer auprès de la CAF pour éviter de mauvaises surprises. »
Jean-Marc, 75 ans : « À partir de 70 ans, la gestion devenant complexe, j’ai mandaté une agence. Le coût est amorti par la tranquillité d’esprit, surtout au moment de remplir la déclaration. »

Pour aller plus loin : ressources utiles et interlocuteurs de confiance

Impots.gouv.fr : simulateurs, formulaires et explications détaillées.
Centres des impôts locaux : accueil sur rendez-vous pour des cas particuliers.
Notaires et conseillers en gestion de patrimoine : pour une analyse patrimoniale complète, notamment en vue d’une transmission.
Associations de propriétaires (UNPI, ADIL) : conseils juridiques et accompagnement en cas de litige ou doute réglementaire.
Bureaux du CCAS et services sociaux : pour vérifier l’incidence des loyers sur l’accès aux aides à domicile, à l’APA, etc.

Gérer la fiscalité de ses revenus locatifs requiert méthode, anticipation et bons réflexes. Prenez le temps de comparer les régimes, de profiter des abattements, et n’hésitez pas à vous entourer de professionnels pour vous accompagner vers une retraite sereine et sécurisée.

À retenir : une gestion éclairée pour des revenus stables à la retraite

Entre impôt, prélèvements sociaux et incidence sur les prestations, la fiscalité des revenus locatifs à la retraite ne s’improvise pas. Un choix judicieux de régime de déclaration, une veille régulière et le recours aux bons conseils permettent d’assurer la solidité de vos compléments de revenu, tout en préservant votre sérénité. N’attendez pas pour faire le point et optimiser au mieux ce levier majeur du patrimoine senior.